As taxas de condomínio no Rio de Janeiro estão subindo mais que a inflação, especialmente no Centro e no Jardim Botânico. Moradores como a jornalista Mariana Neves, que paga R$ 2 mil de condomínio, já estão negociando o valor do aluguel para equilibrar as contas.
Condomínio Imagem gerada por IA
Quando o sociólogo Danilo Bresciani se mudou para o Edifício Marquês do Herval, na Avenida Rio Branco, no fim da pandemia, os corredores de seu andar ecoavam quase vazios, apesar das mais de 600 unidades do prédio. Era um período em que a desocupação do Centro saltava aos olhos: se nas ruas faltavam trabalhadores, nos condomínios a baixa ocupação também era evidente. O cenário levou o governo a criar incentivos para estimular a moradia em edifícios da região, entre eles a isenção de IPTU. Danilo aproveitou a oportunidade e passou a pagar pouco mais de R$ 400 de aluguel, além de R$ 515 de condomínio. Em 2026, o inquilino passou a pagar 88% a mais de condomínio.
O Centro foi o bairro que registrou a maior alta nas taxas condominiais, que superaram a inflação: 11,8%, contra o IPCA de 4,64%, como indica um levantamento do Sindicato da Habitação (Secovi-Rio), com a análise dos 12 meses anteriores a junho deste ano.
- O condomínio no Centro subiu 11,8%, enquanto a inflação foi de 4,64%.
- No Jardim Botânico, a jornalista Mariana Neves viu a taxa saltar de R$ 1.600 para R$ 2.000 em menos de dois anos.
- A conta de água pode representar até 40% do valor do condomínio em algumas regiões, como o Centro.
- A inadimplência cresceu 13%, o que aumenta o rateio das contas para quem paga em dia.
- Em Madureira, o condomínio chega a 48,5% do valor do aluguel, e no Méier, 46,8%.
Fiquei surpreso com esse valor quase dobrado. Fui até perguntar o que aconteceu. Quando me mudei, não tinha quase ninguém. No meu andar, são 20 apartamentos e só tinha eu. Com o tempo, as pessoas foram morar lá, o consumo de água aumentou e acho que isso impactou na taxa do condomínio diz o morador do edifício residencial e comercial que existe desde 1956. Ainda teve instalação de biometria recentemente. E acho que o uso dos elevadores também deve impactar essa taxa por conta do consumo geral de energia com essa movimentação maior. São oito.
Os gastos com água e segurança são, não só no prédio do Centro, os vilões das contas dos condomínios, segundo os especialistas. A conta de água representa de 7% a 8% do valor do condomínio, mas, em algumas regiões, sobretudo no Centro, o impacto chega a 40%. Outro peso é a inadimplência.
Para entendermos as justificativas em cenários macro, sem o aprofundamento nas regiões, um item bem importante foi o aumento da inadimplência, que superou dois dígitos. A última medição indicou crescimento de 13%. Isso gera um reflexo no rateio das contas diz Marcelo Borges, presidente da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi).
O segundo bairro carioca com a maior alta nas taxas de condomínio, também de acordo com o Secovi, foi o Jardim Botânico, na Zona Sul do Rio. A ponto de já pesar no orçamento de recém-chegados. É o caso da jornalista Mariana Neves, de 31 anos, que mora com o namorado em um prédio próximo ao Hospital da Lagoa. Menos de dois anos atrás, o custo, além do aluguel, era de R$ 1.600. Hoje, chegou a R$ 2 mil. No total, são 22 unidades, com elevador, biometria e portaria 24 horas. Mas não há área de lazer, nem novos moradores como no Edifício Marquês do Herval.
Tivemos que negociar com a proprietária para baixar o valor do aluguel para compensar o aumento do condomínio. Segundo ela, há conversas entre proprietários e o síndico para arrumar maneiras de diminuir essa despesa. Ainda assim, estamos procurando apartamento em outros bairros afirma ela.
Olho nas contas
Para que moradores garantam seus direitos e não sofram com altas injustificadas, é fundamental acompanhar as contas dos edifícios nas reuniões de condomínio.
O condômino tem direitos claros garantidos pelo Código Civil para fiscalizar e evitar reajustes injustificados: participação ativa nas assembleias, onde é aprovada a previsão orçamentária. Estar presente e votar é a primeira linha de defesa. Também se pode fazer o acompanhamento das pastas de prestação de contas, participar do Conselho Fiscal e, via assembleia, cobrar auditoria independente em casos de suspeita de irregularidades ou descontrole financeiro diz Rogério Souto, síndico profissional.
Na Zona Norte, moradores também têm tido dor de cabeça com aumentos das taxas. Muitos proprietários têm sido pressionados a baixar o valor do aluguel para viabilizar a permanência dos inquilinos, cujas contas apertam com a alta do condomínio. Madureira e Méier encabeçam a lista de bairros com o maior valor de condomínio em relação ao aluguel, ou seja: a taxa para a manutenção do prédio chega cada vez mais perto do valor da locação. Dados do Secovi-Rio apontam que, em Madureira, esse percentual chega a 48,5% e no Méier, a 46,8%. É como se alguém que paga mil reais de aluguel tivesse um condomínio de R$ 468, por exemplo.
O presidente da Abadi explica:
Quando eu tenho um valor de condomínio muito elevado, vou ter que baixar o aluguel para viabilizar que esse imóvel seja alugado, ou para que as pessoas se mantenham nele. Quem está alugando quer ver todos os insumos, condomínio, locação e IPTU, para ver se a conta fecha. Então, a preocupação do estudo foi a de entender até quando o valor do condomínio impacta negativamente o valor do aluguel diz Borges.
As medidas para contenção de gastos adotadas por administradoras ou por síndicos impactam na folha de pessoal. Há casos em que, inclusive, há irregularidades e acúmulo de função, como faxineiros atuando como porteiros sem a remuneração devida.
Mas há empresas que orquestram transições de outra maneira. Num condomínio na Avenida Pasteur, em Botafogo, foi o que aconteceu. Um porteiro com décadas de trabalho faleceu; um vigia com longo tempo de prestação de serviços se aposentou. Depois das baixas, a quantidade de funcionários fixos diminuiu. Atualmente, o prédio só tem três funcionários: o administrador e duas pessoas da manutenção. A portaria conta com serviços de uma empresa terceirizada. O valor do condomínio é de R$ 1.250 e o prédio conta com espaço gourmet, mercadinho, portaria 24h e elevador.
Eu me lembro de termos ficado três anos sem aumento de condomínio comemora a aposentada Marisa Mauricio, de 65 anos.
O equilíbrio no orçamento do prédio, diz ela, se deve a serviços terceirizados, como os de portaria:
Mas percebo que a rotatividade é maior observa a aposentada.
De mudança
Multiplicam-se as histórias de moradores do Rio que, diante da escalada dos valores de condomínios e de aluguéis em junho o aumento foi de 18,2%, segundo o Secovi, decorrente da expansão das locações por temporada , são pressionados a deixar os bairros onde construíram suas vidas. Bresciani, morador do Centro, percebe a presença cada vez maior de aluguéis por temporada.
Existem casos de pessoas que gastam água sem pensar. Eu não pago IPTU, mas, ao mesmo tempo, eu estou pagando quase mil reais de condomínio. Penso em me mudar de novo lamenta.
